一、项目概况
1、服务面积：7500平方米（此面积为总体的面积）
（1）文化路办公区6220平方米。其中：主体办公楼5层***部分为7层***共3850平方米***附属办公楼2层及车库870平方米***庭院1500平方米。
（2）老干部活动中心390平方米***为高层建筑独立一层区域。
（3）十四纬路办公区890平方米***办公楼为三层。
2、服务类型：物业服务（秩序维护、保洁、餐饮、会务、工程维护、技术施工等）。
二、物业管理服务人员配备需求（33人）
1、项目经理（1人）
要求：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料）***3年以上工作经验***责任心强***五官端正***气质端庄。
2、工程部人员（5人）
（1）司炉兼水、电运维人员（4人***其中文化路办公区2人、十四纬路办公区2人）
要求：精通水暖技术***精通电路施工、电器维修***具有3年以上实际操作经验***负责办公楼内小型维修工作***爱岗敬业***持特种作业操作证（电工）、电工职业资格证书上岗（上岗前核验相关证明材料）。
（2）冬季司炉工（1人）
要求：负责文化路办公区冬季取暖（当年10月至次年4月）夜间司炉工作***爱岗敬业***持有特种设备作业人员证书（锅炉作业）上岗（上岗前核验相关证明材料）。
3、秩序维护人员（8人）
（1）日间秩序维护人员4人（文化路办公区及十四纬路办公区各2人）
要求：男性***身高1.60米以上***50周岁以下***高中以上学历（上岗前核验相关证明材料）***责任心强***五官端正***身体健壮***具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。必须是无前科劣迹人员。日间对大楼的安全进行检查和巡视***协助开展巡逻保卫作业并处理突发事件。
（2）夜间更夫4人（文化路办公区及十四纬路办公区各2人）
要求：男性***身高1.60米以上***55周岁以下***高中以上学历（上岗前核验相关证明材料）***责任心强***五官端正***身体健壮***具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。必须是无前科劣迹人员。夜间对大楼的安全进行检查和巡视***协助开展巡逻保卫作业并处理突发事件。
4、保洁员7人（文化路办公区5人、老干部活动中心1人、十四纬路办公区1人）
要求：政审合格***五官端正***责任心强。每年进行1次体检***保证身体健康状况良好***无污染及其他疾病。兼顾大楼内绿植的摆放及日常养护工作***如浇灌、修剪等***保证绿植的存活率在70%以上。其中老干部活动中心保洁人员兼任电梯管理员***需持特种设备电梯安全管理证书上岗（上岗前核验相关证明材料）。
5、餐饮服务人员（10人）
（1）厨师1人（文化路办公区1人）
要求：60周岁以下***持有三级以上中式烹调师证书或厨师证书（上岗前核验相关证明材料）***具有3年以上工作经验***能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱***有一定的组织、管理和协调能力。
（1）面点师1人（文化路办公区1人）
要求：60周岁以下***持有三级以上面点师职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）***掌握餐厅各类面点制作技术***有计划地安排加工面食数量***并按时完成任务***经常翻新花色品种***不断提高业务水平***负责面点间内的环境卫生***工具的清洗以及设备的定期维护及保养。
（3）水案1人（文化路办公区1人）
要求：60周岁以下***大灶间杂工***负责将砧板切好配好的原料腌好调味、上粉上浆、用炉子烹制、协助厨师制作造型***码盘、配菜等工作。
（4）零活5人（其中文化路办公区3名、十四纬路办公区2名）
要求：60周岁以下***清洁餐具***负责地面及餐台卫生清洁***分发食品等各种工作。
（5）服务员1人（文化路办公区1人）
要求：女性***22～35周岁***身高1.62米以上***五官端正***身体健康***举止端庄***气质大方***热情礼貌***负责餐厅服务及检斤等各种工作。
（6）采购员1人（文化路办公区1人）
要求：60周岁以下***负责采购食堂所需各种原材料***协助管理员管理。
6.报刊收发兼会务接待人员（2人***文化路办公区及十四纬路办公区各1人）
要求：女性***22～40周岁***大专以上学历（上岗前核验相关证明材料）***身高1.62米以上***五官端正***身体健康***有较强的沟通能力***举止端庄***气质大方***热情礼貌。
三、物业委托管理事项
（一）设施、设备的维护养护、运行和管理
1、供配电系统：负责高低压配电设备***二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜***楼内外照明***墙壁配电及其它各要素配电设备的维护管理。
2、给排水系统：负责饮用水设备日常维修维护运行管理***蓄水池、水箱、水泵、阀门、管线、锅炉等设备设施日常维护维修运行管理。负责排水系统***卫生洁具等维修养护管理。
3、消防系统：负责室内外消防栓***水泵接合器***消防水泵及配电***灭火器材***应急指示灯及疏散指示灯等系统维修养护运行管理。
4、监控系统：院落安全视频监控系统、防盗系统等设备维修维护管理。
5、日常杂修：办公家具、门窗、门锁、桌椅等日常杂修。
6、浴池：在浴池开放期间***负责锅炉的热水供应及日常维修维护。
7、音响、多媒体系统：会议室音响及多媒体系统的使用、维护、管理。
8、音视频系统：LED屏幕显示系统、有线电视系统维护管理。
9、负责水、电、燃气月台账建立及登记。
10、负责日常维护、维修、安检、节能台账建立及登记。
（二）卫生保洁***绿化管理
1、楼内公共区域、庭院、道路、办公楼走廊楼梯、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、活动室、会议室、职工浴室、公共卫生间、牌匾、装饰物等全天候卫生清洁。
2、每日垃圾收集、垃圾分类及清运工作。
3、局级领导办公室办公家具、地板、地面、墙面保洁养护工作。
4、机关办公楼及职工食堂的卫生消杀。
5、冬季除雪工作。
6、负责庭院环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放等）。
7、每日楼道、走廊、卫生间的托扫不少于3次。
8、卫生间清洗须无便迹、无尿渍、无异味***及时提供洗手液等耗材。
（三）秩序维护、消防管理服务
1、提供全天候门禁管理和安全巡查***纠正违规行为***排除不安全因素***维护机关正常办公秩序。
2、提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。
3、对出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作。
4、消防设施进行巡查***发现问题及时上报。
5、处理各类突发事件。
6、负责检查健康码和检测体温。
（四）职工食堂管理
1、职工食堂提供早午餐（餐费标准由采购人负责）。
2、科学配餐***饭菜可口***职工满意。
3、食堂餐具及时清洗、消毒***日常清洗之外应保证至少每月需对食堂餐具进行一次彻底清洗***保证无污渍、水渍。
4、食堂所有食材必须从正规渠道购进***价格不得高于市场价格。
5、食堂就餐环境干净整洁。
6、食堂须按采购人提供的餐费标准***提前制定菜谱***并报知采购人。
7、食堂必须采取留验制度***作为发生食物中毒等群体事件追责依据。
（五）服务及会务接待
1、提供会务服务。
2、接收、分发、登记和传递报刊、信件。
3、按照会议要求***移动摆放桌椅***布置会场。
4、熟练掌握会议室设施、设备的基本操作***及时检查会场设备的状况***保证设备设施的正常使用***满足会议需求。
5、重大节日期间***负责悬挂彩旗、国旗、对联、花草等节日氛围的营造工作。
四、物业管理职责及要求
（一）设备运行、房产维修维护工作职责及要求
1、配电房的管理及操作应严格遵守国家标准***严格执行临时用电管理措施。
2、根据使用情况***随时调整供电方式***避免空载、轻载的状况***节约能源。
3、保证设备设施24小时正常运行***出现故障立即排除。
4、相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识***工作责任心强***工作记录要完整。
5、影响日常工作的停电***应至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
6、维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、规范进行维修服务工作。
7、维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间***以确保维修、急修及时率达100%。
8、如各部门有特别要求***则应按部门要求的时间到场***但最低不得晚于10分钟。
（二）保洁与绿化服务职责及要求
1、地面干净无杂物***大理石地面有光泽***地毯洁净无污渍。地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。
2、距天花板、天棚1米处目视无灰尘、无蜘蛛网***玻璃门窗无污迹。
3、卫生间无异味***便器内无污垢***地面无纸屑、烟头、积水。洗面盆、台面无污迹***无水迹***卫生间纸篓卫生纸和杂物应及时清理。
4、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无灰尘、污迹。
5、办公楼干净、整齐、有序***室内无异味、臭味。
6、墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹***墙群、地角线无污迹。
7、保洁员每隔30分钟对卫生间检查清理一次。
8、不锈钢、玻璃钢表面光亮无污迹、手印。
9、玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭***目测50厘米内无灰尘。
10、大堂玻璃门及推柄表面光洁无渍***地面光泽洁净***墙面用纸巾擦拭***目测50厘米内无灰尘***公用设施无灰尘***防尘垫铺设规范。
11、外围广场、绿地无瓜果皮壳、纸屑等杂物***无积水、无污渍。
12、各种装饰物表面***花草及盆景枝叶上无灰尘***清洁后的灯具、灯管无灰尘。
13、停车场地面无垃圾、无杂物、无积水、无泥沙***墙面目视无污迹***无灰尘。
14、公用设施无灰尘。垃圾桶目视看不到桶内杂物***垃圾日产日清。
15、花草、盆栽摆放陈列妥当***养护、更换及时。
16、按季节做好区域内的绿化工作***按办公室及相关部门的会务要求摆放花卉***并做好管理工作。
17、保洁服务需要的拖把、抹布、洗衣粉、去污粉等耗材由中标物业服务企业自备。
18、保洁服务需定期对外窗等进行清洁。
19、物业公司需自备必须养护设备及耗材。
（三）秩序维护服务职责及基本要求
1、建立健全安全防范制度。根据采购人保卫部门相关规定***制定安全防范制度***并严格执行。
2、严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理***并进行巡视。
3、严格车辆及外来人员的出入管理***并进行登记。对院内及门前车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4、落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施***对安全隐患及时发现、及时解决。并对安全消防设施进行维护及管理***保证时刻处于运行良好状态。
5、做好突发性事件的应对处理工作。突发事件发生后***秩序维护员能保证2分钟内到达现场***并按规定程序处理。
6、夜间每2小时对全院各部位巡视1次。
7、负责完成安排的其它临时性工作。
（四）食堂餐饮服务职责及要求
1、按照采购人规定的伙食标准和时间提供早餐和午餐。
2、负责重要活动和各类应急任务的用餐保障。
3、制定科学、合理营养搭配食谱***做好成本核算***做到日清、周结、月核算；食堂所需的主要食材由中标物业服务企业负责采购***实行“定点采购”***以确保食品的质量、卫生、安全；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
4、负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。
5、负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
6、负责食堂食品卫生安全。
7、负责所使用各种设备设施的规范操作***承担安全责任***做到爱护设备***安全使用。
8、严格遵守采购人各项规章制度***服从采购人的监督管理***做好采购人交办的其他工作任务。
9、食堂工作人员持有健康证（上岗前核验相关证明材料）***并按国家规定进行各类体检及检疫。
10、指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上。
11、针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。
12、物业服务人员应与采购单位工作人员错时就餐***物业服务人员餐具应由物业公司自行提供。
13、餐费由中标物业服务企业先行垫付***随物业费按季度结算。
（五）服务及会务接待职责及要求
1、接待来访客人要热情周到***及时通知被访人员***按照被访人员的要求安排接待***并进行登记。
2、按照采购人的要求***在会前做好准备工作***包括：车辆停放***引导标志设置***会议室温度控制***通风***灯光***会标***桌椅摆放***音视频系统安装调试***并在会议期间做好会务服务。
3、按照有关部门要求***及时、准确的接收、分发和传递报刊、信件***并进行登记。
4、对受理投诉及各类设备报修进行接待***要及时安排人员维修***态度要热情***工作要周到细致。
5、遵守保密规定***自觉维护采购人单位形象。
（六）其他要求
1、物业服务人员要维护采购人的利益和形象***遵守采购人的各项规章制度。
2、物业公司员工统一着装***工作规范***作风严谨***文明服务***严格考勤。
3、浴池管理工作***提前做好卫生、热水等准备工作。浴池开放期间***男女浴池应各有一人现场进行管理服务并及时做好善后的卫生清理工作。
4、文体活动室要按照要求进行开放***及时做好卫生清理工作***妥善保管器材***保证正常使用。
5、物业服务企业应具有完备的内部管理规定。
五、其他说明
1、物业管理费实行包干制***包括：物业服务企业员工的工资、加班费、各类保险、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、卫生耗材等）；用于绿化、楼内绿植租摆、专业消杀、垃圾清运、除雪等费用。
2、严格遵守投标报价***合同期内采购人原则上不再单独支付投标报价以外的其他费用。
3、物业费支付采取每季度末采购人验收后支付。
4、中标物业服务企业要保证物业人员的相对稳定***当人员变化时应提前与采购人进行沟通***不得随意更换。中标物业服务企业对采购人提出的不符合岗位要求的人员***必须及时调整。
5、物业服务相关人员必须具有卫生部门出具的健康证明（上岗前核验相关证明材料）。每年必须体检一次***体检记录报采购人留存。
6、中标物业服务企业按规定为其员工缴纳符合服务标的所在地政府要求的社会统筹保险和其他规定费用。
7、如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致招标人设备设施及其他财产或人身损失的***由物业服务企业全额赔偿。
8、物业人员如需在食堂就餐可参照采购人伙食标准自费。
9、物业公司如违反与采购人约定事项***经三次警告不能改正的***采购人有权提前解除与物业公司合同***另行聘请物业公司。
10、物业公司在履行合同期间***不能达到采购人标准***或是造成采购人经济损失***物业公司需进行赔偿。
11、遵守采购单位规章制度和保密规定***维护采购单位的合法权益和形象***不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。
12、物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责***给采购人造成损失的***采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的***采购人有权单方解除合同。
13、因物业公司原因导致重大火灾、失窃、食物中毒等事件的***采购人有权单方解除合同***并要求物业公司赔偿相关损失。
14、其他未尽事宜***双方协商解决***协商后可续签补充合同。