三和大厦物业竞争性磋商公告

包 组 号：01

包组名称：三和大厦物业项目

包组预算：***.06元

一、项目基本情况

1.  服务地址：沈阳市于洪区黄海路 16 号（于洪区三和大厦）。

2.  建筑面积：10541 平方米。

3.  服务时限：本项目采用 1+1 模式，合同满一年后，经甲方考核合格，甲乙双方自动续约 。

二、物业委托管理事项及服务要求

1.  物业服务总体要求

1.1  管理规范有序，服务周到热情，从业人员能熟练掌握项目的基本情况。

1.2  秩序维护人员能处理一般突发事情，胜任本职工作。

1.3  保洁人员做到环境卫生洁净，清扫及时，门窗地面整洁。

1.4  工程维运人员能做到设备良好养护运行，工作符合标准，及时完成日常小修杂修工作。

1.5  劳保用品齐全，选用正规品牌。

4. 工程设施、设备的运行与维修

2.1  空调系统、电梯系统、消防系统、高、低压配电系统的日常维护由中标人负责。专业保养工作必须由有资质人员进行，物业中标人负责协助采购及监督设备维护中标人实施维护保养标准。

（1）  空调设备保养，空调主机需每月由专业公司定期保养。保证设备正常运行， 故障以提前预防维护为主，对已经出现的故障根据具体情况，按甲方要求的时间内处理完成。空调水处理和主机检查情况应逐月向甲方提供书面报告。保障冷却、冷冻、循环水达到规定指标。

（2）  消防中心安排专业专职人员管理，24 小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。每月需向甲方提供消防检查汇总。确保消防设施完全处于完好，有效状态，并符合沈阳市消防部门对消防系统的所有规范要求。

（3）  电梯配备有专业人员保养，保养人员持有上岗证。建立严密的安全运行和维修保养制度，各梯的运行保养情况做好记录。同时按照有关部门规定按时做好电梯年检工作。电梯的年检费由采购单位支付。

（4）  电工必须持有上岗证。配电机房须安排人员 24 小时值班。每年需配合甲方接受供电部门检验。

关于管理：

1.  上述各设备专业需按季度（或月）提前制定维护及工作计划报甲方审核，并应

于次月 5 号前，向甲方报送上月各专业工作汇总资料（包括耗材清单及工作执行情况）。

2.  及时提出配件更换申请（甲方承担费用的配件），如因发现问题不及时或处理不当而导致损失扩大，扩大部分的损失，经甲方确认后，由物业公司承担。

3.  制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。

4.  物业公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，将由物业公司承担相应责任。

5.  处理、协调好涉及办公楼物业管理相关职能部门的工作关系，如供电局，消防局、市政道路、安监局及其他相关部门。

2.2  物业中标人对专业公司承包之维修、保养项目，要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备和设施的隐患并通知专业公司维修、保养，防止安全事故发生。

2.3  中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。

2.4  根据沈阳市消防管理部门的有关要求和规定，中标人要制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案(包括演练方案)，并设置相应的管理机构。消防中心安排专业专职人员管理，24 小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。

2.5  房屋管理养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)， 房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)，房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

2.6  房屋与公共设施管理养护要求：

（1）  制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

（2）  严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；

（3）  严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；

（4）  确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

2.7  供配电系统管理养护要求：

（1）  制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括高、低压配电柜、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统 24 小时正常、安全运行；

（2）  建立 24 小时维修值班制度，及时排除故障，维修合格率 100%；

（3）  加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

（4）  制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（5）  确保市政停电情况下发电机组在 15 秒钟内运转供电，功率因数达 0.95 以上；

（6）  管理和维护好避雷设施；

2.8  给排水系统管理养护要求：

 

（1）  制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统 24 小时正常、安全运行；

（2）  建立 24 小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率 100%；

（3）  每年对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；确保消防水池的用水安全，符合相关标准。

2.9  空调系统（含分体空调）管理养护要求：

（1）  制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，监控专业公司定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；

（2）  建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；

（3）  制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；

2.10  消防系统管理养护要求：

（1）  制定并严格执行消防管理制度，监控消防专业公司对消防系统设备维修保养，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养；

（2）  及时发现并协助排除设施设备故障，维修合格率 100%；

（3）  落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“零”；

2.11  电梯系统管理养护要求：

（1）  制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，监控电梯专业公司定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养；

（2）  设立 24 小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并协助排除设施设备故障，及时配合有效处理电梯事故，维修质量合格率 100%；

（3）  协助对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证；

（4）  做好各项运行和维修保养记录；

（5）  制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果；

（6）  电梯维护单位必须是现时我局电梯使用品牌授权认可的维修保养单位。

3.  公共秩序维护管理

3.1  安全保卫

3.1.1  范围为三和大厦内部及北门外出口。

3.1.2  组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，在物、技防设施完善的情况下确保办公楼安全、有序。

3.1.3  由采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失。

3.1.4  对与采购人协商确认采取针对性措施，加强对办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。

3.1.5  重要出入口实行 24 小时值班和监控。整个区域做到 24 小时有安全护卫人员巡查。

3.1.6  确保无重大火灾、刑事案件和交通事故发生。

3.1.7  设立防火工作专项小组，全力配合相关部门做好防火工作；负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患。

3.1.8  制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

3.1.9  负责监控室的管理与使用。

3.1.10  其它与安全保卫有关事项。4、卫生保洁

4.1  清洁卫生

4.1.1  范围包括整个办公楼的大堂、电梯、通道、公共地方、会议室、卫生间， 办公区内部广场、道路等。

4.1.2  由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和标准，以对工作质量进行考核，重大项目实行中标人验收制度。

4.1.3  房屋立面、公共楼梯整洁，无堆放杂物现象。

4.1.4  中标人按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准， 做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间要做到定人定点定时管理、巡查、监督。

4.1.5  中标人需负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。

4.1.6  定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，并做到无滋生源。

4.1.7  办公大楼内大堂、电梯、走道、公共场所等地面定期打磨、保养。

4.1.8  建筑物各类自来水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。

4.1.9  污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。5、档案资料管理

5.1  中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

5.2  在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

5.3  档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

三、主要岗位人员配置及要求（共 34 人）

中标人必须按甲方要求设置相关岗位，制定的相应岗位职责须获得甲方的认可。对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。物业管理公司全体人员的人身安全及健康状况由中标单位负责。其中：

3.1.  项目经理 1 人

要求：项目经理需 5 年以上商务楼或机关事业单位物业管理经验，责任心强，五官端正，气质端庄，50 周岁以下，持有项目经理上岗证。

3.2.  内勤 1 人

需求：能够熟练运用 word、excel、pdf 等软件；拥有库房管理及台帐管理经验； 拥有管理档案经验；女性，35 周岁以下。

3.3.  维运部 2 人

要求：55 周岁以下，熟练操作和维护各种设备，持证上岗。3.4.保安队 16 人（白班 10 名（包括办 2 名），夜班 6 名）

要求：55 周岁以下，责任心强，五官端正，身高 1.70 米以上。3.5.保洁班 14 人

要求：年龄在 55 周岁以下，保洁班长具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保洁员要求掌握保洁基本常识。

四、其他要求

4.1  中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。

4.2  中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。物业公司必须按照国家有关规定为员工购买社会保险（具体包括养老、工伤、医疗、失业、生育），为特殊岗位人员购买人身意外保险，要求中标人遵守国家及沈阳市有关劳动法律法规等有关规定。

4.3  中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

4.4  由于中标人管理不到位，导致采购人财产损坏的，中标人赔偿相应的维修费； 导致采购人财产丢失的，中标人按照该财产的原价格赔偿。

4.5  在签定合同期间招标人的所有财产的安全问题由中标单位负责（如人为事故导致招标方财务的损坏及丢失等）。

4.6  中标单位必须配足管理与服务人员。

4.7  物业所需劳保物品（包括保安通讯设备、保洁材料、基本维修工具）由中标单位购买，优先选用合格品牌产品，避免造成人身伤害。

4.8  采购托管范围内的所有项目（含设备）的维修，人工由中标人单位提供，维修材料及配件费用由采购单位负担。在维护过程中所需的材料费、配件费、设备费清单应在修理前交甲方确认。

4.9  必须保证物业人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员中不得聘用与业主单位有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。

4.10  中标单位签订合同后, 全部物业人员必须在三日内到位，组织好交接工作， 保证设备运转和各项工作的正常进行。

4.11  本次投标报价为完成本项目采购需求所产生的年费用，包括每个员工的年工资、每年各种社会保险费、人身意外保险费、服装费、税金。投标人需保证全体人员工资不得低于沈阳市现行的最低工资标准。

五、服务标准

序号	项目	服务标准
1	建筑物共用部位日常养护维护	建筑物共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间等）的维修、养护和管理；确保主体、门、窗的完好和正常使用； 及时完成各项零星维修任务，零星维修合 格率 100%。
2	室内场所日常	各楼层办公房、资料室、会议室等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，零星维修合格

 

 

	养护维护	率 100%。
3	给排水设备运行管理	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修， 定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率 100%。
4	供配电及相关设备运行维修	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。维护大厦内电话线路、网络畅通，按要求调整电话线路，畅通 率达 100%。
5	电梯运行维护	建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证； 轿厢、井道保持清洁并每周消毒一次；因故障停梯，维修人员应在 2 分钟内到达现场维修，及时排除故障或联系维保单位进 行维修。
6	空调系统（含机组、提回水井） 运行及维护	建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用， 运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、消毒送风口过滤网及新风机过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格 率 100%。
	消防系统(含火	加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全和完好无损，处于良好的使用状态；定期进行联动测试， 确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，系统的零星维修合格率 100%。制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅通，照明设备，出口指示标志完好。按时播放背景音乐等， 定期对消防广播系统及背景音乐系统维护保养。
	灾自动报警系
7	统、水消防系 统、防排烟系
	统、气体消防系
	统)
	防盗及闭路电	1：保持现有系统正常工作； 2：定期做好相关使用记录；及时反应日常使用中的问题；
8	视监控系统维	3：突发事故时，及时通知业主、联系设备维护方并协助设备
	护管理	维护方尽快解决问题； 4:协助设备维护方做好定期维修保养工作。
9	环境卫生管理	1、对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理。 2、及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、等所有公共区域以及大小会议室；责任区域卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确保地面、桌面、家具表面等干净 整洁不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清运垃圾，